"Promotores apontam para grandes mudanças: as casas serão mais pequenas, terão só o essencial e os preços deverão baixar.
Os centros das cidades são locais privilegiados para habitar. Porém, a escalada dos preços dos terrenos e do valor dos prédios na última década torna, de momento, a reabilitação residencial para arrendamento uma operação dispendiosa e de reduzida escala. Para mudar esse paradigma e responder à crescente procura de casas arrendadas no centro das cidades, promotores e investidores defendem a redução do tamanho dos apartamentos, a queda dos preços, a diminuição dos requisitos da habitação e incentivos à reabilitação. "O custo da construção não deverá descer muito, o custo dos terrenos também não, o financiamento vai continuar a estar caro. Portanto, a única variável que poderemos controlar é a dimensão das casas", defendeu o presidente do conselho de administração da Gesfimo, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, Carlos Cortez, durante a primeira tertúlia, em Lisboa, promovida pela Ordem dos Arquitectos no final da semana passada.
Comparando Paris, Londres, Madrid e Barcelona com Lisboa, o gestor do grupo Rioforte assegura que as casas em Lisboa têm "maiores dimensões, médias, em comparação com as das capitais europeias".
O apartamento modelo do futuro, defendido por Carlos Cortez, terá "dois quartos, uma sala e uma área total com 80 metros quadrados (m2)". Na sua perspectiva, "o cliente não quer pagar alguns requisitos actuais, como por exemplo tomadas de televisão e de telefone fixo em todas as divisões, que encarecem o produto final, bem como equipamentos sofisticados. Prefere um produto ‘low cost', à imagem das companhias de aviação". E o gestor interroga-se: "Será preferível viver na periferia num apartamento T2, com área de 110 m2, e demorar uma hora a chegar ao centro da cidade, ou viver no centro da cidade e habitar num apartamento mais pequeno?", adverte Cortez, dirigindo-se à plateia de arquitectos.
"Não precisamos de ter casas a sete mil euros o m2. Teremos de baixar para os 2/2,5 mil euros o m2", diz o gestor da Gesfimo, cuja actuação tem estado focada na habitação nova, mas a reabilitação é um processo que "está a ser estudado no seio do grupo". Outros constrangimentos ao aumento da reabilitação residem na legislação dos interiores. "O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) está desajustado da realidade, quando exige que 100% das casas estejam preparadas para a mobilidade reduzida. Imediatamente temos aqui um problema na reabilitação de um prédio. As banheiras têm que ter determinada dimensão, as portas da casa de banho não podem dar para a sala...Tudo isto encarece a reabilitação, mas também as casas novas", sustenta Carlos Cortez.
O cliente é que dita as regras
No passado a procura ajustava-se à oferta e tudo o que havia para vender era facilmente escoado. Hoje, a realidade alterou-se radicalmente devido ao agravamento das condições de acesso ao crédito e à maior apetência pelo arrendamento residencial. "Temos três tipos de clientes: primeiro, o arrendamento tradicional; segundo, o arrendamento de curta duração; terceiro, operadores turístico interessados em gerir o prédio inteiro", exemplifica Joaquim Meirelles, vogal da administração do Fundbox, gestora de fundos de investimento imobiliários de reabilitação urbana.
O gestor expõe um caso concreto de um imóvel, no centro de Lisboa, e cuja reabilitação (de dois milhões de euros) implicou o pagamento de indemnizações a parte dos 40 inquilinos e ao realojamento de outros em Lisboa. Propriedade da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, e gerido pela Fundbox, este imóvel terá quatro T0, três T1 e três T2.
Na Calçada do Combro, em Lisboa, o grupo Paço está na fase final da recuperação do Palácio da Mesquitela. Os clientes procuram habitação permanente, mas também para investimento. "Cada vez mais as pessoas procuram investimentos seguros, rentáveis, em vez da aplicação no banco", diz o assessor da administração do grupo Paço, João Toscano.
Há ainda o mercado externo que está a ser explorado. "Angola e Venezuela são mercados que iremos explorar. As pessoas adoram Portugal e, para os emigrantes, ter uma casa em Lisboa é óptimo", confere João Toscano.
O gestor lembra que os preços dos apartamentos estão em queda e que, por esse facto, a procura do centro da cidade de Lisboa torna-se cada vez mais aliciante.
Enquadramento da reabilitação
500 mil
A cidade de Lisboa tem cerca de 500 mil habitantes e na periferia vivem dois milhões. "Como reabilitar a periferia das cidades? Os construtores estão interessados em reabilitar as periferias das cidades", questionou o presidente da Ordem dos Arquitectos, João Rodeia.
12,5%
Os fundos de reabilitação e de arrendamento urbano gozam de uma fiscalidade favorável e apenas pagam taxa de mais-valias de 12,5%. Estes fundos estão isentos de Impostos Municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT)."
In Económico